恒大转型？看许家印怎么说

文丨华商韬略 · 华商名人堂  毕亚军

超越万科成为全球第一大房企之后，恒大将如何继往开来？集团已经走了8年的多元化之路又有什么样的新规划？恒大集团董事局主席许家印在2月6日举行的恒大集团2017年度工作会议上，就此给出了明确的答案。

在这次年会上，许家印宣布恒大已经实现“两个完成”，进入“一个开始”的新阶段，并对未来新3年的发展定调。

恒大的第一个“完成”，是已经完成了多元化发展的产业布局。过去8年，恒大一直在多元化的道路上探索与实践，先后涉足文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等产业和领域。8年南征北战下来，有成功与经验，也有代价和教训。

目前，恒大已形成以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的发展格局。许家印说，这标志着恒大的多元化布局已经完成，未来在多元化方面不会再像以前那样在新的产业、新的领域做大量的调研、探索和投资。

由原来单一的“房地产业”发展成为“房地产+服务业”，是恒大的第二个“完成”，也意味着恒大已经成功转型。在新的多元化版图中，恒大健康服务于老人，恒大旅游服务于少年儿童，恒大金融是服务全社会。

许家印说，“房地产+健康+旅游+金融”，也就是“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”，未来的恒大要围绕中国13亿人口、也是全世界1/4人口的需求提供服务，贡献价值。

“一个开始”则是恒大战略的改变。

做强做大是每个有抱负的企业家共同的追求，但如何做强做大？若时间和能力有限，强与大不能并行，先做强？还是先做大？却各有各的战略、策略和打法。

这个战略、策略的对错高低，很大程度上取决于企业家对宏观环境的研判与拿捏，也在很大程度上决定着企业的前途命运。所谓形势比人强，时势造英雄，永远不要和趋势作对，就是这个道理。

过去20年许家印领着恒大一路狂奔，外人看到他的大胆和激进，但其实质是，他看准了、吃定了中国房地产市场粗放式、爆发式增长的大趋势，看清了，也谋定了中国经济社会发展，乃至消费者消费需求和习惯的演进。

通俗点说，先让更多人住上自己的房子，才是过去20年房地产市场发展的主旋律。在这个背景下，能更快供应更多房子的，显然机会更大。

恒大看准了，谋定了这个趋势，坚定地走了规模优先的快速发展之路，是其20年成为全球第一大的关键。相反，另一些没有优先甚至抢先做大的，即使在某些局部更强，但从企业规模和前景上被甩出了时代。

“发展是硬道理，我们看到很多企业，由于不上马项目而慢慢萎缩。而恒大成立20年，从零开始成为世界第一大房企，就是我们始终坚守发展是硬道理及现金为王的经营理念，确保了公司稳健快速发展。”许家印说。

实践证明，恒大的这条路不但使其做大，而且也使其变强，并为更强打下了基础。

外界对恒大伴随高速扩张而来的高负债有不少的忧虑，但事实上，恒大的负债主要用于购买土地，而这些年土地的不断增值，则让其负债变成了高回报的投资。恒大内部曾算过一笔账，如果将恒大的土储按买入的价格卖出变现，其净负债率会达到40%以下，如果按市场评估价变现，这个数字则会进一步降低到10%以下。

如今，成为全球第一大房企的恒大，审时度势新趋势和新未来，开始转身做强了。

“从今年开始，保持规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益，开始实施‘规模+效益’的发展战略。以效益为中心，这是企业的属性，所以恒大地产今年开始要由‘规模型’向‘规模+效益型’转变。”许家印在会上强调。

与之配套的是，恒大地产“要在每一个环节上打造精品，向精品要效益。”

根据许家印在年会上透露的消息，目前，集团的整个经营目标与激励、约束机制都已围绕此做了调整，包括四大产业集团总部领导按照季度进行浮动工资和奖金的奖罚；地产集团各地区公司全员浮动工资、奖金与利润挂钩；将地区公司划分为特大型公司、大型公司和中型公司三个级别，让同等级别的公司相互PK等等。

倾力要效益的同时，恒大的规模扩张依然要高速前进。

“到2020年，恒大内部的奋斗目标是，地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿，总资产超三万亿，年利润超600亿。”这是许家印给新三年定调的总目标。这意味着，许家印要在未来3年再造两个万亿恒大。

许家印对实现目标的信心，首先源自他对房地产市场的未来研判和信心。

“尽管目前房地产市场的供应量非常大，人均居住面积也已经不小了，但中国是13亿人口的国家，住房的总需求量还是很大的，今后几年这个需求量也不会有明显的减少。”许家印判断，未来两到三年，中国住房的总成交量还会继续增加，随着人均面积越来越大，3-5年后市场的总需求才会开始下降。

即便总需求下降，许家印也对恒大的前途充满信心。因为未来的市场会越来越向大企业集中，这将对龙头房企带来利好。数据显示，尽管恒大去年的销售额已经达到3700多亿，但在整个市场中的占比也依然只有3%左右。“增长的空间还很大。房地产业对恒大来说永远是朝阳产业。”许家印说。

为了强化“规模+效益”的战略，许家印主动调低了恒大地产的增长目标，将其2017年的销售目标确定为4500亿，只比去年增长20%左右。增速下调的同时，则是对追求效益的匹配，2017年恒大地产的利润目标已被提升到243亿。

按照未来2-3年保持20%左右的增长计算，到2020年，恒大仅地产业务的销售额就会达到7500亿，进而为其万亿销售收入提供强大的支撑。

恒大的旅游、健康两大产业也与地产紧密相关。比如，旅游产业的主打产品，定位面向2岁-15岁少年儿童群体世界级儿童主题公园——恒大童世界；健康产业的主打产品，结合全球养老产业园区及国内成功经验规划的恒大养生谷，都将充分受益于恒大的地产开发能力，有望跑出超越恒大地产的发展速度。

许家印说，恒大将坚守“稳健第一、发展第二”的原则，推动金融、文化旅游、健康三大新产业的发展，确保集团总目标的实现。“每个产业的经营过程中，稳健都是第一位，发展是第二位，这是最基本的原则。”

地产20年做成全球第一，足球三年两夺亚冠，许家印提出的目标常常令人瞠目结舌，但却总能实现，其中的核心保障是他超强的战略决策与管理能力。

恒大的纪律和执行力有目共睹，这不但爆发出强大的力量，还能做到“冠军总归这里”，依靠的也是领先的战略决策和管理水平与能力的护航。

中国古代著名经济学家和政治学家的管仲有句名言：“凡将举事，令必先出”。西方的现代管理学家、提出目标管理理论的德鲁克强调，不是有了工作才有目标，而有了目标才能确定每个人的工作，企业的使命和任务，必须转化为目标。

刚参加工作就在国企大搞制度建设与纠错，一成立公司就搞“三年计划”，强推目标计划管理的许家印，是在大师的基础上不断管理创新的管理者。

他将恒大管理和业务的每一个环节都高度标准化、细节化和制度化，建立起一整套“照本宣科”即能达到优质水准的标准化、中央集权的管理体系，然后在这个体系下，始终强调“精心策划、狠抓落实、办事高效”的9字方针，并围绕这9字方针不断理论指导实践，实践再优化理论。

通过这套体系，恒大对每个人要在什么时间，通过什么方法，按照什么标准，做到什么程度，完成什么样的任务，完成与完不成将被如何奖惩都做出规定，然后加强监督与执行，继而确保了恒大的大政方针落到实处以及每个环节的高效有序。

此外，作为恒大集团党委书记的许家印还非常重视党建工作。2002年，恒大集团率先成立广州市第一家民营企业党委，目前恒大已有在岗党员7756名，基层党组织63个。今年，恒大还将进一步抓好党组织覆盖和党的工作覆盖，加大党员发展力度，加强基层党组织建设，把党支部建在项目上。

目标计划管理，则是许家印将目标管理和计划管理结合在恒大独创的管理模式，也是恒大高速成长的法宝。如今，恒大目标计划管理的模板和信息化程度，已经做到计划、目标都分解到年、分解到半年、分解到季度、分解到月，分解到周，每周都能统计当周10多项大指标完成率的高度。