社会|福布斯最新数据显示，许家印以391亿美元的身价成中国新首富，略高于第二的马化腾，以及第三的马云。

镜头一扫，在关于2017年金砖国家工商论坛的报道中，打着红领带、坐在政要席后面第一排的许家印出现在观众的视野中。显然，这不是一个普通企业家能得到的位置，除了中国恒大的董事局主席之外，许家印还是全国政协常委。

政治身份让许家印非常忙碌，从公开的行程来看，去厦门参加金砖会议之前，他还在北京参加了全国政协常委会会议，再之前是全国工商联召开的“民营企业学习贯彻全国金融工作会议精神座谈会”。

唯独，他没有参加中国恒大（03333.HK）的半年业绩报告会。原本，许家印可以在半年业绩会上收获很多祝贺，除了因为中国恒大创出了历史最好的业绩，他本人也在今年7月超过王健林成为中国地产首富。

随着中国恒大股价的进一步攀升，据福布斯最新数据显示，许家印以391亿美元的身价成中国新首富，略高于第二的马化腾，以及第三的马云。

许家印不是没有当过首富，早在2009年中国恒大上市当天，他的身家就到了中国之巅。

但一年一年下来，恒大一直在玩高负债高杠杆的“游戏”。根据中国恒大总裁夏海钧的测算，中国恒大目前的市盈率只有4~5倍，大概是内地房地产企业的一半。

中国恒大自今年年初开始大幅去杠杆，同时大力推进恒大地产在A股的借壳上市，多重利好刺激下，资本市场用实际行动表达了支持。这家公司于2017年1月3日开盘的价格为5.04港元，9月15日午间收盘价格为28.15港元，而许家印也再次问鼎中国富豪榜。

不过首富身份对于一个成熟企业家来说，就像规模之于龙头企业，意义已经不是很大。许家印和恒大管理层，需要持续面对的问题是，如何将一艘巨轮一直行驶在安全的边界之内。

01

敏锐的嗅觉

地产圈里，孙宏斌穿T恤球鞋，平时急了还会骂三字经，是个“耿直BOY”；

王健林在公司年会上嘶吼一无所有像个“摇滚老炮”；

王石虽然全身上下透着布尔乔亚式的精致，但也会冲冠一怒为红颜，无论记者近距离接触，还是公众透过电脑屏幕，都能感到这些人物形象的鲜活。

但许家印是一本正经的，正襟危坐的。他就像是一个被簇拥起来的“老干部”，你看他，他看你，都隔了好几层。用一句时髦的话形容就是——许家印缺乏freestyle。

但中国恒大的员工对此倒习以为常，“老板就是这样一个老派的人。”他们告诉记者，这个亿万富豪直到最近几年才用上智能手机。老干部式的许家印，离政治很近，也融入得很好。这当然为他招来了做空机构的非议，香橼曾指其离腐败很近，但指控终究没有事实依据。

硬币的另一面是许家印对政策把握的敏锐，只需稍稍留意，便可发现中国恒大的战略，与宏观经济发展战略几乎同步，国家扩表恒大扩表，国家缩表恒大缩表。

在此次业绩会上，中国恒大宣布了重大战略转型，由过去的规模优先转变为效益优先，将此前的“三高一低”（高负债、高杠杆、高周转和低成本）发展模式调整为“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本和高周转）。这项举措，也是和国家降负债去杠杆的政策导向是一致的。

“2014年至2016年，恒大收入处于快速增长状态，无论是哪家企业在此种情况下，基本都是“三高一低”的发展模式；在中央金融工作会议之后，企业要向“三低一高”模式转变，只有这样才能实现企业长期稳定健康的发展。”许家印说。

早几年，在政策鼓励走出去的背景下，多家地产公司采取了激进的海外扩张战略，但中国恒大一直没有走出国门。恒大公司方面也明确表示没有海外投资的计划。

“过去二十一年，恒大一直坚持只在国内投资，并成功在中国经济飞速发展的红利中实现企业的壮大。我们认为，这种红利还很大，恒大完全可以在其中继续取得长足发展。”

当然，除外部因素之外，恒大的减速亦有其内生逻辑。

中国恒大成立于1996年，是以一个别人都不要的项目起家的。在2016年之前的20年里，恒大一直处于追赶者的角色，从项目公司到地方公司，再追全国化公司，第一梯队公司，终于在去年成为了世界上最大的房地产企业。

一家小公司是如何能克服资本金不足的劣势，实现规模跳跃性增长呢？——多借钱。这些钱都沉淀在了土地上，由于土地增值幅度远远超过了融资成本，恒大成为了“镶在王冠上的钻石”。

但领导层知道，高负债的发展模式是不可持续的，毕竟中国地产的黄金时代已经过去了，大量的中小型房地产企业消失了，这说明过去那样简单粗暴的赚钱方式已经行不通了。土地成本越来越高，如果融资成本再一路涨下去，企业只能给政府打工，给银行打工。

中国恒大决定在未来三年内，土地储备规模每年负增长5%~10%，以每年5000万平米交楼面积计算，大概每年会减少一千多万的土地储备，少买地负债就会下降，利润将得以释放。

这个年中，中国恒大交上了上市以来最好的一张成绩单，它的毛利、净利都获得了200%上下的增长，由于偿还掉了永续债，归属于公司股东的净利润增长超过8倍，至188.3亿元。

业绩公布后，各家券商的研究报告的结论都是“建议买入”。“股东不会关心我们的规模有多大，他们只关心分红有多少。”夏海钧说了句实话。

02

减速航行

从今年上半年的合约销售情况来看，恒大已经不是全国老大，虽然它去年才坐上了这个位置。

“我们当过老大了，在这之后再盯这个目标没意义。””夏海钧说，“恒大今后不会再强调合约销售第一，权益销售第一，利润第一。”他又强调到。针对此次战略调整，夏表示，中国恒大一贯的低成本和高周转模式不会变。

作为中国目前最大的“地主”，中国恒大现有2.76亿平米的土地储备，这些土地的原值不过4576亿元，平均楼面地价1658元/平米，其中72.6%的土地位于一二线城市，27.4%的土地位于三线城市。众所周知的是，自去年年初开始，中国房地产市场开始了新一轮的上涨周期，恒大的项目售价也随行就市的发生了上扬。

许家印兼任母校武汉科技大学管理学教授，不少人认为这是个虚名，毕竟许教授是学冶金出身的，也未曾在公开场合谈论自己的管理之道。但当你仔细研究这家公司时，会发现它确有一些独特的管理经验。

例如，由于全国型房地产企业管理半径很长，很多公司选择对区域公司充分放权。但中国恒大采用紧密型集团化管理模式，集团直接把控上马项目、规划设计、材料供应、招投标、预决算、工程管理、质量管理、销售、交楼等各个环节，区域公司的角色只是执行实施。

恒大另有一独特管理模式，被许家印视为保持长期高速增长的法宝——目标计划管理。“管理学上，通常目标管理和计划管理是两个独立章节，恒大将两者合一，恒大的计划都是带有目标性的。”许家印在今年年初的内部讲话中说。

根据恒大方面介绍，该公司对于项目计划把控细化到每一周，确保拿地之后的半年内开盘销售，除非遇到严重的不可抗力，否则开盘时间是死命令。

恒大要变的是高杠杆和高负债的发展模式。在今年以前，恒大有着高额的永续债。7月初，恒大宣布已在6月赎回全部永续债时，人们才了解到，这个“隐性债务”的规模为1129亿元，它的消失令中国恒大的全口径净负债率（含永续债）急速腰斩。

不可否认的是，中国恒大目前仍是一个高杠杆企业，可能连夏海钧自己都认为高得有些不正常，它的净负债率为240%。夏海钧表示，一年后要将净负债率降到140%，两年后降到100%，三年后降到70%，此后中国恒大将维持这样的“正常公司”负债率水平。

03

未来之路

实际上，恒大上半年的净利润原本可以更多，这家公司以非常低的价格，将万科的股权出售给深圳地铁，亏了70个亿。

当然，正如许家印所说，“做的都是愉快的事情”。众所周知，恒大地产集团正在推进借壳深深房的计划，集团总部也已经搬迁至深圳。

夏海钧透露，评估机构正在对恒大地产的土地资产进行重估，资产重估后的价格将决定恒大地产上市时的估值。相关工作推进得非常顺利，该公司将在不久后迎来第三轮的战略投资者，这轮融资的规模在300亿~500亿元间。

当然有很多人想参与到中国最大地主的生意中，其中包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等，均是实力央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴。

值得注意的是，A股借壳上市的是恒大地产集团，而中国恒大已经拥有了地产、金融、旅游和健康四大板块。现在，符合扩大内需、消费升级方向的旅游是恒大的重点方向。

目前，恒大正在推进主题乐园计划，即恒大童世界，并且一下子就是15家。一季度，恒大旅游集团考察了全球28个主题乐园，最终选定了33个游戏项目，该规模将是迪士尼的1.5倍。

恒大童世界会是全球唯一的全室内主题乐园。这显得很魔幻，恒大可能需要盖一个非常大的穹顶，人们穿过入口，大概会像爱丽丝掉进了兔子洞。但这些主题乐园将消耗巨额的投资，没有顶的上海迪士尼投资额是55亿美金。

中国恒大没有对外披露主题乐园项目的商业测算，不过许家印显然非常看重童世界，今年1月，他亲自参加了项目方案研讨会。也许，这个掌握了近1.5万亿资产的人，只是想制造一些快乐。